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星期日, 10月 17, 2010

林鄭月娥與地產商的拉人坐監搶樓大計

林鄭月娥通過八成強拍,為地產商強搶民產大開綠燈,當被質問為何 999 年土地擁有權居然可以被強搶時,她說:「我聽到有些朋友說,我如果有一件很珍貴的古董,或有很心愛的手錶,不能被你用八成、九成或多數少數來搶走,但這個比喻是完全不適合的,因為古董和手錶都是你獨自擁有,但多層大廈內的小業主,只是擁有在地段上不可分割的士地業權份數,是一個共同擁有的概念,所以大體上社會上都接受少數服從多數。」

好一個「少數服從多數」,大家聽完一定會覺得,多數超過五成,而家八成強拍比起五成多三成了,你地嘈乜,對唔對?

那麼我們不妨看看規管上司公司私有化的公司條例

《公司條例》第168條規定,要約人在最初的要約文件發出後的四個月內,已收購按價值計算不少於十分之九的要約股份,便可行使強制取得證券的權利把受要約公司私有化。《公司收購、合併守則》亦進一步要求,要約人得到的股份,連同要約人及與其一致行動的人在最初的要約文件發出後的四個月內所購買的股份的總數,須達到無利害關係的股份的百分之九十。

《公司收購、合併守則》亦進一步要求,任何人如擬利用協議安排取得一家公司或將一家公司私有化,有關協議除了須符合法律所施加的任何投票規定外,亦須召開與提出有關計劃沒有利害關係的股東會議,該項計劃必須獲得親身或委派代表出席的股東投票批准,而附於該等無利害關係股份的投票權須至少達百分之七十五。

同時,在有關股東大會上,投票反對批准有關決議的票數,不得超過該類股份投票權的百分之十。

根據《公司條例》第168A條,公司成員若認為他們的權益受到不公平損害,可向法院提出呈請。若法院同意有關呈請,可作出適當的補救方法,包括發出命令禁制公司繼續作出有關的處理方式,或委任接管人管理公司的財產或業務,及將賠償判給該等成員等。

大家看清楚沒有?為甚麼流動性如此高的股票,都要規定百份之九十的的門檻,才可以進行私有化,迫你賣股票呢?為甚麼投票反對超過百分之十,就可以否決私有化?不是大體上社會上都接受少數服從多數嗎?作為國際金融中心,為甚麼上市股票居然要達到百分之九十才可以私有化?為何電訊私有化要被全民責罵?反之搶你層樓,迫你放棄你的裝修,迫你放棄你的家,只需要八成,而唔係九成就可以了?政府還反咬你一口,說市民是「釘子戶」,說市民是「貪心」,說市民需要「少數服從多數」!

從國際金融中心的股權要九成,看多層樓宇業權只需要八成,這種邏輯倒置荒謬絕倫的現象,可以看出特區政府如何偏袒地產商,而陷小業主於不義;搶你的股票,又唔係要你去死,又唔係要你瞓街,你的股票又唔使裝修,點解需要九成?特區政府有冇考慮通過把私有化的比例,降低去到八成甚至七成呀笨?點解電訊盈科搶你 D 股票,要被全民臭罵?反之 X X 地產搶你層樓,唔係大家鬧佢,反而係鬧你貪心、唔心息、阻人發達?

林鄭通過了八成強拍都未心息,為了進一步打擊小業主,佢打算「刑事化」來對付拒付維修費、管理費的業主,幫大地產商壓迫小業主鋪路--你地對抗地產商?政府就出手拉你去坐監!

「有律師指對檢控拒付修葺費業主建議有保留
發展局局長林鄭月娥表示, 政府建議, 屋宇署可以申請法庭手令 , 入屋檢查違規改動內部結構的單位. 若果違例業主拒絕遵守當局發出的修葺命令及通知, 會向他們追討檢驗及修葺費用, 以及百分之20的懲罰性附加費 , 而若業主或住戶, 在沒有合理辯解下 , 拒絕分擔檢驗及維修費用, 會被刑事檢控.

政府會就建議向業界諮詢, 年底發出作業備考, 新措施最快明年四月起生效.

律師謝連忠睿, 對政府的建議有保留 , 他認為現時部份舊樓的維修工程 , 只是涉及維修不構成危險的損耗, 未有刑事化的迫切性, 業主拒絕交維修費一旦刑事化, 會對有經濟困難的業主構成壓力 , 政府在執法前應先有充份考慮 .」

你冇睇錯嘛,又最快明年四月生效?半年唔到時間,就可以通過一條拉小業主坐監的法律?好趕呀?點解解決塞車四年、八年、十二年都做唔到,但係要通過一條翻天覆地,拉小業主坐監的法律,就要明年四月「生效」呀?

特區政府的無恥,就係借死人來幫地產商修改法律;上次馬頭圍塌樓,明明屋宇署「已完成更詳盡的馬頭圍道塌樓調查報告,初步有理由相信事件與現場工程有關」,顯示問題不是樓宇日久失修,而是有裝修工程--仲要係拆僭建物的裝修工程,唔合規格做野,才引致今次的意外;可是無恥政府卻用來說是因為舊樓太舊,唔賣畀 X X 地產,因此要通過八成強拍,來做利益輸送。

無恥政府無視自己屋宇署做的調查報告,唔單止唔係去對症下藥,例如加強監管裝修工程,加強監管樓宇工程,而係走去要通過法律,迫你地小業主畀錢,畀左錢就代表做左野?畀得愈多錢就代表愈做得野?點解班狗官收咁多錢,都咁唔做得野呢?貪污腐化的狗官做得野,定係認真做事的人先做得野呢?

根據 2006 年 7 月 13 日的終審庭案例:Grande Property Management Limited v Sun Wah Ornament Manufactory Limied (FACV 2/2006),法團有權通過有追溯力的決議,因此任何維修工程即使不合法、貪污、冇通過任何法律應有的程序去做,都可以事後「補飛」,把非法的變成合法。近年香港就係有無數的官司,為了法團這些不合法、不合程序的問題打生打死,但都因為呢個終審判決變得全無意義。

舉例說,只要 X X 地產收購你座大廈兩成的業權(舉例,佢可以買冇人住的單位--如停車場、或商場)。

Step 1:就係解散你大廈的立案法團,由於小業主業權分散,仲有好多係出租,或者已經移民海外的,在唔齊心的舊樓基本上好易達到;

Step 2:原本法團解散之後,他們透過大量業權選為業主立案法團的管理委員會,透過管理委員會,佢可以立即宣佈加管理費一千倍,或者一萬倍,基本上閣下係冇權反對的。而為免被傳媒報導,佢地最多會加幾倍,然後先出絕招。

Step 3:X X 地產宣佈,要進行一項幾千萬、幾億、幾十億的維修工程,係呢個時候,那些不知所謂的小業主,終於組成一個較似樣的聯盟去對抗,但係 X X 地產控制了管理委員會,佢可以睬你都傻。舉例說,佢地可以通過決議,維修只係做某些部份(例如鑲鑽石的外牆),由於佢地控制的停車場、商場同呢項維修唔關事,佢地可以通過,只需要大廈業主如你畀錢,而佢地就唔需要;理論上大維修必須通過業主大會合法進行,但係佢唔合法,你吹咩?你唔畀錢唔緊要,佢地有新招!

Step 4:工程完成後,佢就用管理委員會事後補飛,把閣下欠交的天價維修費,轉入去大廈的「維修基金」的負債,然後就向閣下發出傳票,要求閣下交呢筆天價維修費。

Step 5:通過 2006 年的終審法庭判決,閣下敗訴,唔止要賠維修費,仲要賠律政費堂費,佢用法團阿公的錢,同你自己的錢打官司,佢地一毫子都唔使出。

Step 6:由於林鄭在明年四月通過,若業主或住戶,在沒有合理辯解下,拒絕分擔檢驗及維修費用, 會被刑事檢控,畀唔起錢當然唔係合理辯解,由於你冇錢在外牆鑲鑽石,特區政府代 X X 地產出頭,刑事檢控你,然後送你去坐監。

Step 7:大量小業主怕了 X X 地產,佢地立即平價賣樓逃離,十室九空的情況下,X X 地產控制的法團管理委員會,通過決議取消看更,取消大堂的燈光,唔知點解又不斷停水、停電、停電梯、停倒垃圾,你吹咩?

Step 8:最後你為免坐監,又或者坐監時你老婆怕左你走佬,於是終於被迫賣樓;賣完樓,X X 地產成功收購重建,再把外牆的鑽石拆落來,準備用作收購第二層樓之用,至於之前你付出/欠交的維修費,全部都倒了落海,因此你實質賣樓的錢,都唔夠你租幾年樓用。

這就是特區政府的無恥奸計,不過上述例子太極端,有部份唔夠狠的人實施唔到,因此曾蔭權在施政報告仲有一條幫 X X 地產出手的絕招,就係立法強迫你請「管理公司」,代為管理你屋企了。

看看建築物條例 (Cap 344) SCHEDULE 3,我地有一條法律可以任玩唔嬲:
「5. (1) 法團會議的法定人數─ (由2000年第69號第24條修訂)
(a) 如會議有決議建議根據第30條解散管理委員會,須為全部業主的20%的人數;或
(b) 如屬其他情況,須為全部業主的10%的人數。 」

你冇睇錯,只需要 10%,就可以通過請一間管理公司,大家梗係認為請管理公司好呀,專業呀,好過 D 阿伯幫你管呀,大家可有想過「請客容易送客難」呢?10% 人數,只要 5% 的業主票(加上主席一票)就足夠通過請一間管理公司,但係要炒左佢送佢地走?不妨留意另一條法律:

Schedule 7
7. 業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5A)節另有規定外, 在 為此目的 而召開的 業主大會上, 法團可藉符合以下說明的 決議,發出通知終止公契經理人的委任, 而無需給予補償

(a) 由親自投票或 委派代表投票的 業主以過半數票通過;
(b) 獲總共擁有份數不少於50%的 業主支持。 (由2007年第5號第32條代替)

(2) 根據第(1)節作出的 決議, 只在 符合以下條件下方有效力─
(a) 終止委任通知為書面形式;
(b) 決議中訂有條文, 規定須給予一段不少於3個月的 通知期, 或
不規定通知期而訂有條文規定將會與公契經理人訂立協議以向他支付代通知金, 而款 額相等於在該通知期內本應會累算歸予他的 報酬; (由2000年第69號第25條代替)
(c) 通知附有終止公契經理人委任的 決議的 副本; 及
(d) 通知及決議副本於會議日期後14天內向公契經理人發出。 (由2007年第5號第32條修訂)

請一間管理公司,只需要 5% 的業主同意;但炒一間不合格的管理公司,卻需要 50% 的業主同意,世界上仲有一條比上述法例更不合理的法律嗎?目前已有一條如此不合理的法律,為何特首曾蔭權仲要「強制」法團請管理公司?

管理公司權力大到無倫,舉例說佢地可以幫你蝕哂所有錢,甚至先洗未來錢,事後再向你追討,例如一個月請一百個管理員,安裝美國國防部最新式的防盜系統,然後每日請一百個人的價錢,幫你每日洗十次外牆等等,基本上你係無權制止的;在佢地為非作歹的時候,作為小業主的你可以做乜?可以跟據程序慢慢申請炒左個管理公司,由準備開會到開得成會,就算閣下搵到五成業權的小業主同你齊心投票,都要等漫長的歲月先可以趕佢走,而呢段時間佢幫你造成的赤字,全部都需要你畀。

就算閣下的管理公司係善堂,佢地唔咁樣食你,最有效的方法,就係事無大小都進行無限量的工程,點解呢?因為根據法律,佢地係可以抽佣,每個月的管理費 8-10% 袋落佢地袋係好保守,所有工程進行,佢地都可以堂而皇之,最少收你一成、成半甚至兩成的「監督費」,幫你「好好監督」你的工程--例如上面提到的,X X 地產在你外牆鑲鑽石的「緊急維修工程」;你想趕佢走?搵五成業主又開一次業主大會啦!咩話?好多業主係炒家,炒家就係 X X 地產或者佢地老友?算 X 數把啦!

這就是特區政府美其名幫助你保養舊樓,實際上係幫 X X 地產死到你破產坐監的無良法律;80後天真、無邪、可愛地以為,只要畀得起首期,就可以結婚買樓,換來佢地的美夢,佢地永永遠遠都冇諗過,買到樓就係你地惡夢的開始;發展商頭幾年食完你一大筆樓價,特別你在供樓的時候,佢地通常唔會立即殺雞取卵,至多在會所呀等管理費食硬你一大筆;等到廿年後你供完樓的時候,就係大維修的開始,就係佢地有合法、合理、合情的機會,去要求你在外牆鑲鑽石,用黃金製作你地的信箱,用白銀去鋪停車場的地面,大家以為我在講笑,其實全部都係實情,因為你地需要畀的錢,足夠用鑽石、黃金、白銀去鋪一次,但係現實佢地當然搵到一百萬的藉口,去洗你呢筆費用,卻唔會畀鑽石、黃金、同白銀畀你。

相比之下,樓價只係合法的第一筆奴役你的費用,維修才是閣下黑暗歲月的開始,各位 80後,大家準備好了嗎?
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